“未来市场将逐步向头部企业聚集
，具备能力与发展思路的企业将获得更好发展 。 ”

3月26日，越秀服务（06626.HK）刊发2025年业绩 ，全年实现总收入约39.02亿元
，同比增长0.9%；期内录得毛利约5.77亿元，毛利率约为14.8% ，归母净利润约为2.74亿元
。

回顾过去一年
，物业行业仍在经历有痛感的转型。上游地产持续出清
、成本刚性上涨、撤场潮汹涌 、收缴率走低……物企们普遍挣扎于“增收不增利
”甚至“营收双降”的困境 。

在此背景下，越秀服务也在利润上做出了“减法 ”
。但拨开利润波动的表层迷雾 ，背后是其基础服务品质的“加法
”
、增值业务结构的“换挡”、非住赛道质量的“跃升 ”和数智化能力的“筑墙”。

“虽然去年业绩出现短期波动
，但公司的业务根基和财务基本面依然稳健
”，业绩发布会上管理层表示 ，行业转型期机会和挑战并存
，越秀服务将走出一条依靠内生增长可持续高质量发展的道路 。

筑牢底盘

“2025年，越秀服务住宅客户满意度85.6% ，同比得到提升，收缴率达到91%
。”

截至2025年12约31日
，越秀服务在管面积约为7346.8万平方米，同比增长6.0%；合约面积约为9000.5万平方米 ，同比增长1.4%。

行业告别了“跑马圈地 ”的粗放扩张期
，进入存量竞争 、品质为王的新阶段，比起比规模增长 ，质量与结构更值得关注 。

去年
，越秀服务主动退出了655万平方米低质低效项目，通过项目结构优化夯实基础盘；同时 ，在管面积中92%的项目位于一二线城市
，物业费单价总体处于行业中高水平，为“优质优价
”战略提供了坚实的地理区位保障
。

规模优化的同时 ，越秀服务对品质提升不吝投入。报告期内
，其联合越秀地产在全国83个社区开展“悦焕新”专项行动，累计投入数千万元 ，完成228项品质更新，涵盖社区大门
、园林景观、儿童游乐设施 、电梯轿厢等业主高频触点 。

服务品质最终体现为现金流。2025年
，越秀服务小业主当期收缴率达91%，外拓项目当期收缴率高达94% ，均远高于行业平均水平
。得益于此
，报告期内，越秀服务经营性现金流净流入5.09亿元。

在行业收缩期夯实基本盘 ，2025年
，基础物管贡献营收14.99亿元，同比增长21.3%；占总收入的38% ，同比上升6个百分点
，为越秀服务最稳定的增长引擎 。

另一边，增值业务板块则在2025年经历了明显的结构性调整 ，高毛利率的阶段性房屋硬装业务陆续结算完毕
、与关联地产相关的非业主增值服务持续收缩
，越秀服务主动进行战略“换挡 ”
。

2025年，越秀服务成立了增值业务事业部 ，通过资源整合与业务模式创新，推动增值服务从依赖地产强关联业务的“交易型
”模式
，向深耕社区存量需求的“运营型”模式转型。

具体来看，生活服务端 ，实施“爆款矩阵+渠道深耕 ”策略
，聚焦定制水、粮油 、空调清洗、中秋月饼等高频刚需场景，提升社区前置仓覆盖率 。

配套商业端 ，“悦+LIFE
”融合业态门店落地运营
，以“房产租售+咖啡+家居”模式打造一站式生活服务场景，文商旅首个外拓项目无锡隆亭里招商率达82%
。

物业资产管理方面 ，则围绕“车
、老、小 、宠 ”等社区高频刚需
，培育长尾增值生态。

管理层表示：“存量层面仍存在较大增值空间，公司将深入了解业主需求 ，推动增值业务从交易型向运营型方向转型 。
”

破局新路

如果说基础服务与增值业务是越秀服务的“存量优化”
，那么非住赛道的外拓破局和数智化的自主研发，则是越秀服务面向未来的“增量布局 ”
。

2025年 ，越秀服务成立非住事业部，聚焦商写园
、大公建、大交通三大赛道。报告期内
，其新增合约面积980万平方米，新签约项目69个 ，市拓新签年合同额约3亿元
，其中非住业务占比高达87% 。

一批高含金量的标杆项目相继落地：港航大厦 、南京渡江胜利纪念馆
、旌阳湖科创园、天津西站……

其中，尤为值得关注的是旌阳湖科创园
。这是越秀服务首个“产业+商业+物业”综合性运营管理项目 ，合同额近千万元
，标志着其从单一物管向综合城市运营商迈出了实质性一步。

截至2025年12约31日，越秀服务非住业态在管面积占比已达37% 。业绩会上 ，管理层明确表示
，要将非住业态定位为“十五五
”期间的核心发展方向，并强调将围绕“资信优 、支付能力强
、战略匹配度高”的赛道精挑细选 ，同时建立严格的项目退出机制
，“确保进场项目全盈利及高收缴率 ”。

“精挑细选
”的外拓策略，折射出越秀服务对外拓标准质的提升
。管理层表示 ，未来三年，越秀服务将深耕大湾区、长三角 、中西部高等级城市及京津等12个核心城市
，通过区域深耕与综合能力的叠加，构建非住业务的护城河。

在数智化领域 ，越秀服务选择了一条更难但更具护城河的道路：自主研发 。

2025年
，越秀服务以“软硬服一体化”推动数智转型，核心成果集中体现在集成指挥中心
、AI品控系统和EBA智慧设备管理三大方向
。

具体来看 ，集成指挥中心构建了“平台+端 ”高效运营体系
，管理驾驶舱实现集团、区域 、项目三级数据可视化穿透，80%指标系统直出 ，大幅降低督导成本。

AI品控系统则从管理软件到采集硬件到算法模型均为自研
，相较外采节约开发成本约300万元，目前覆盖209个项目 ，应用于人员在离岗、电瓶车违停等8大场景
，AI智能监测超8414万次，预警超37万次 。

EBA-FM系统以AIoT为基础管理所有设施设备 ，实现设备核心数据自动采集
、实时监测、秒级告警 、自动派单的流程闭环，人工巡检量大幅下降
。