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【央视新闻客户端】

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　　界面新闻记者 | 韩理

　　商业不动产REITs申报踊跃
。

　　2月27日，广发基金申报广发新城吾悦封闭式商业不动产REITs
，这是自1月29日首单商业不动产公募REITs申报以来的第14只产品。界面新闻根据公开资料梳理，上报的这些产品的资产形态覆盖商业零售 、综合体
、办公楼、酒店等多个业态 ，合计拟募集的资金也超过了417亿元 。

　　图片来源：界面新闻整理

　　与基础设施REITs相比
，商业不动产REITs在申报流程上无需发展改革委这一环节，可直接向证监会系统申报
。以往基础设施REITs项目需先经由省 、国家两级发展改革委推荐 ，再由证监会和交易所审核
，而商业不动产REITs则省略了这一环节，节奏明显更快。

　　值得注意的是 ，相较于基础设施REITs过往设定的刚性分派率
，商业不动产REITs的分派率是一个相对值，这进一步提高了相关公司申报商业不动产REITs的积极性 。

　　根据华泰证券的测算 ，以评估值平价发行价格为锚
，首批申报的10只产品2026年预测分派率均值为 4.75%，较2025年新发的消费REITs均值略低 ，但高于二级市场估值下的水平约106pct。这10只产品分派率区间为3.79%-5.21%，分业态来看
，办公
、零售、酒店 、办公零售综合体业态均值分别为4.5%、4.7%
、4.8%、5.1%
。

　　监管对于这批产品的反馈也极为迅速，近期已经有6只产品收到问询函。分别是在上交所申报的汇添富上海地产REIT 、华安锦江酒店REIT
、中金唯品会奥特莱斯REIT、华夏凯德REIT 、华夏保利发展REIT ，以及在深交所申报的华泰紫金华住安住REIT 。

　　从上交所的问询函来看
，针对汇添富上海地产REIT，上交所的核心关注点是土地用途合规性
、单一客户依赖和估值参数的合理性；华安锦江酒店REIT的核心关注点是经营指标下滑趋势、品牌授权依赖 、资本性支出预测；对中金唯品会奥特莱斯REIT核心关注点是租约短期集中到期
、联营模式复杂性、历史建设手续瑕疵
。

　　此外 ，对华夏凯德REIT的关注点在于同业竞争的防范 、出租率和租金单价的大幅波动；对华夏保利发展REIT的关注点在于其关联方整租模式
、估值参数合理性；而对华泰紫金华住安住REIT的关注点则在于管理加盟模式中品牌授权问题、参数取值合理性和运营财务状况。

　　瑞思研究院相关研究员指出
，综合来看，监管的问询逻辑呈现出以下共性特征：

　　首先是在合规性上 ，问询函针对“土地用途不符” 、“未批先建 ”、“资产边界不清
”等历史遗留问题
，要求详细论“是否构成实质性法律障碍”
、“风险兜底措施 ”，意在控制实质性风险 。

　　其次是运营预测 ，问询函针对部分项目存在“历史业绩下滑但预测期增长
”的情况
，明确要“结合市场环境重新论证合理性”，并要求进“极端压力测试 ”、“敏感性分析” ，意在压实估值
。

　　第三是风险揭示，问询函不仅关注宏观风险
，更聚焦于微观的具体风险点，针对“2026年大面积租约到期
” 、“单一租户依赖”
、“品牌授权终止 ”等现实问题 ，要求发行人提“切实可行的应对方案
”而非泛泛而谈
，将投资者保护落到实处。

　　还就一点是治理机制，问询函高度重视项目公司与原始权益人之间“人员、财务 、资产
、机构、业务”五独立 ，特别是针“关联交易公允性 ” 、“同业竞争
”等共性问题
，提出了严格的披露和承诺要求 。

　　有业内人士指出，首批反馈问询既是对项目质量的审慎把关 ，又体现了监管部门在增强制度包容性适应性方面的积极探索
。“首批项目反馈意见隐含了重大性判断的核心落脚点
，即是否影响资产合法有效转让和运营持续性稳定性。消防验收等关键合规手续缺失，需要补办或取得有关主管部门的合规说明 。对于其他非关键合规手续 ，在评估重大性的基础上
，可采取差异化处理方式，避免‘一刀切’”
。

　　那么商业不动产REITs与基础设施REITs的问询函关注点有哪些差异？中国企业资本联盟副理事长
、中国区首席经济学家柏文喜在接受界面新闻采访时表示 ，商业不动产REITs的合规性关注点更贴近市场化运营的需求，而基础设施REITs则更强调“公共性 ”和“政策导向
”。这种差异体现了监管对不同资产类型的分类施策
，确保REITs市场既规范又灵活 。

　　“以合规性为例，基础设施REITs需重点关注政策审批手续 ，如项目核准、环评批复
，因为这些手续直接关系到项目的合法性和公共性；而商业不动产REITs则需重点关注运营资质手续，如消防验收 、房产证
、租赁合同备案 ，因为这些手续直接关系到项目的可运营性和现金流稳定性。”

　　华泰证券分析师陈慎指出
，随着商业不动产REITs即将进入规模化发展，预计市场化程度亦将持续提升
。一方面定价机制将更趋合理 ，优质资产溢价效应将更加明显；另一方面
，扩募机制逐步成熟，头部项目有望通过收购实现规模扩张 ，夯实相对优势。对于商业地产相关企业而言
，有望打破资产高沉淀的约束，管理溢价的方差随REITs发展逐步显化 ，进而有望推动优质资产价值重估 。

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